A PROPOS POURQUOI UTILISER UN COMPTABLE

Quand vous louez un bien immobilier en location meublée LMNP, vous pouvez profiter de l’avantage fiscal de l’amortissement : cela peut vous permettre, sous conditions, de vous exonérer complètement de taxation sur vos loyers.

CHOISISSEZ LE RÉGIME RÉEL POUR POUVOIR DÉCLARER VOS AMORTISSEMENTS

Si vous avez opté pour le statut LMNP, vous avez alors le choix entre deux régimes pour déclarer vos loyers considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :

• Le micro-BIC où vous déclarez un forfait de charges correspondant à 50% du loyer encaissé.
• Le régime réel où vous déclarez vos charges locatives au réel, avec en plus des amortissements linéaires qui constituent tout l’intérêt du régime. Seul celui-ci, en effet, permet de déduire les charges liées à l’activité de location et d’amortir le bien ainsi que le mobilier sur plusieurs années, afin de réduire l’imposition, voire la supprimer.

 

POUR LE LOUEUR EN MEUBLÉ, AMORTIR SON BIEN LMNP, C’EST DIMINUER SES IMPÔTS

En comptabilité, on parle d’amortissement pour constater l’usure d’un bien ou d’un matériel dans le temps, celui-ci perdant progressivement une part de sa valeur. Vous allez pouvoir lisser vos dépenses pour votre bien sur plusieurs années. Vous allez faire de même pour les dépréciations, considérant par exemple que la toiture de la résidence perd de sa valeur chaque année : vous allez donc imputer une dépense fictive chaque année, déductible de vos revenus locatifs.

Sur le plan fiscal, cela permet donc de réduire l’assiette imposable et donc, l’impôt à payer.

Ainsi, des murs d’occasion pourront être amortis sur une durée d’au minimum 20 ans, des travaux amortis en 10 ans. Chaque année, le montant des amortissements viendra diminuer votre résultat fiscal.

Cette opération est purement comptable : il n’y a pas de sortie d’argent, et cela ne reflète pas la valeur économique du bien. En théorie, l’amortissement comptable permet de mettre en réserve une partie du résultat d’exploitation et a pour objectif la constitution d’une trésorerie suffisante pour remplacer, à terme, les immobilisations (bien immobilier, meubles et équipements).

 

DÉDUISEZ TOUTES VOS DÉPENSES DE VOS REVENUS LOCATIFS

Il n'est pas prévu de liste exhaustive des dépenses concernées : vous allez donc imputer à votre revenu locatif de l’année les petites dépenses que vous avez eues pour louer votre bien.

Ces petites dépenses imputables pourront notamment être :

• Intérêts d’emprunt et assurance emprunteur
• Frais d’agence pour l’achat et frais de notaire si vous décidez de ne pas les amortir
• Frais d’agence pour la mise en location ou frais de rédaction du bail
• Primes d’assurances
• Remplacement de petit électroménager
• Taxe foncière et CFE
• Charges courantes de copropriété hors travaux (électricité, petites réparations)
• Les prestations de votre expert-comptable ou l’adhésion à un Centre de Gestion Agréé…
• … et toutes les charges que vous payez au cours de l’année dans le cadre de l’exploitation de votre bien meublé, si vous pouvez les justifier.

 

PRENEZ EN COMPTE LE VIEILLISSEMENT DE VOTRE BIEN DANS VOS REVENUS LOCATIFS

Vous allez pouvoir amortir vos dépenses lourdes sur plusieurs années. Chaque type de dépenses a sa durée d’amortissement spécifique correspondant à sa durée d’usage.

En effet, à la suite d’une évolution fiscale intervenue en 2005, un bien immobilier doit être ventilé en plusieurs catégories qui constituent les « composants » : terrain, gros œuvre, toiture, installation technique, aménagement intérieur, etc. Chaque composant représente une partie de la valeur du bien et pourra être amorti de manière linéaire sur la durée normale d’utilisation du bien. 

Le terrain, qui ne subit pas d’usure physique dans le temps, n’est pas amortissable.

Comme chaque bien immobilier est différent, la répartition des composants devra s’apprécier au regard des caractéristiques propres du logement. Cependant, voici une base de ventilation théorique possible en LMNP :

Composant	Part dans le prix	Durée de l’amortissement
Terrain	10 à 20 %	Non amortissable
Gros œuvre	40 à 50 %	30 à 50 ans (voire plus)
Façade/étanchéité	10 à 15 %	25 à 40 ans
Equipements techniques	10 à 20 %	10 à 25 ans
Agencement	10 à 20 %	10 à 20 ans

Pour simplifier, on retiendra que l’immobilier peut être amorti en 30 ans environ pour du neuf et 20 à 25 ans pour de l’occasion.

L’autre poste de dépenses qui est concerné est le mobilier, dont la valeur et la durée d’amortissement seront également déterminées au cas par cas, mais pour lequel on constate un amortissement sur 5 à 10 ans.

En cas de revente, le mécanisme ne diminue pas la valeur du bien : pour le calcul de la plus-value, on retiendra la valeur d’achat du bien et non la valeur après amortissement.

 

UTILISEZ LES CHARGES DES PREMIÈRES ANNÉES POUR RÉDUIRE VOTRE IMPOSITION SUR LE LONG TERME

Selon l’article 39 C du CGI, le résultat fiscal d’une location meublée ne peut être déficitaire. Par conséquent, une fois les charges afférentes à l’exploitation (intérêts d’emprunt, frais de gestion, de travaux, d’assurance…) déduites des revenus locatifs, le montant des amortissements pris en compte ne doit pas créer ni accroître un déficit fiscal. Pourtant, lors des premières années d’activité, les charges sont généralement plus élevées : intérêts d’emprunt à rembourser, travaux réalisés pour rénover ou rafraîchir l’appartement ou la maison avant location, coûts d’acquisition des meubles, etc.

Heureusement, et c’est là un avantage majeur du régime fiscal LMNP : la part des amortissements à l’origine d’un déficit peut être différée et cumulée sans limite de montant ou de temps, et utilisée lorsque l’exploitation sera bénéficiaire. Une aubaine pour réduire son imposition sur des années.

 

SÉCURISEZ VOS COMPTES EN LES CONFIANT À UN COMPTABLE SPECIALISE

Le régime fiscal réel en LMNP offre un avantage considérable grâce à l’amortissement, cette comptabilisation est spécifique et nécessite une expertise.

De plus, cette disposition fait aussi l’objet d’une surveillance des services fiscaux, car beaucoup de propriétaires pourraient être tenté de faire un suramortissement pour s’affranchir de l’impôt…

Nous pouvons vous mettre en relation avec un comptable spécialisé et compétitif à qui vous pouvez confier ces missions.