A PROPOS DE LA FISCALITE LMNP :

Le statut LMNP, créé en 1949, est la plus ancienne niche fiscale en France et a peu été modifiée depuis cette date.  Aujourd’hui le statut de loueur en meublé, avec sa fiscalité LMNP, vous permet de vous assurer de revenus locatifs partiellement ou totalement défiscalisés.

Pour bénéficier du statut de la location meublée, vous devez satisfaire à 3 conditions essentielles :

• Votre bien doit être meublé, comme défini depuis la loi ALUR. Votre locataire doit pouvoir vivre, dormir, manger dans un logement digne et agréable, dans le respect de la liste officielle des meubles et équipements.
• Vous devez générer des recettes locatives annuelles inférieures à 23700 €, ou ne dépassant pas 50% des revenus de votre foyer fiscal : votre activité de loueur en meublé ne doit donc pas constituer votre activité professionnelle principale.
• Vous devez posséder le bien en tant que personne physique : en propriété directe, en indivision ou via des sociétés de type SCI, SARL de famille ou EURL à l'IR.

 

LES DEUX RÉGIMES : MICRO-BIC ET RÉGIME RÉEL

EN MICRO-BIC :

Si votre activité annuelle est inférieure au plafond de la micro-entreprise de 70 000€, vous pouvez opter pour Micro-Bic. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50% ou 71% pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme sur vos recettes locatives. C’est un forfait et un régime fiscal simplifié sauf si vous ne déclarez pas plus de 32 000 € par an.

Les charges ne sont pas déductibles.

 

RÉGIME RÉEL "AMORTISSABLE" :

Vous pouvez aussi choisir le régime réel, obligatoire si les revenus perçus sont supérieurs aux à 70 000 euros. Le régime réel vous permet de déduire l’ensemble des dépenses liées au logement meublé sous le statut LMNP comme :

• Les frais de notaire
• La taxe foncière
• Les intérêts et frais d’emprunt
• Les assurances associées au logement
• Les travaux (réparation ou remplacement)
• Les consommations du locataire si les contrats restent à votre nom
• L’entretien (nettoyages, espaces verts,…)

• L’amortissement du bien et du mobilier
• Les provisions

L'idée est de déduire vos dépenses de vos recettes pour réduire votre base imposable et en arriver à une défiscalisation complète de vos revenus locatifs. 

Par rapport à la location nue, la location meublée permet de bénéficier d'une fiscalité nettement plus favorable :

-si vous optez pour le régime micro-BIC, vous déduisez d'emblée 50% de vos revenus locatifs (contre 30% en régime micro-foncier pour la location nue),

-si vous optez pour le régime réel, vous déduisez toutes vos charges, ainsi que l'amortissement de votre bien.

 

RAPPEL DE LA RECUPERATION DE LA TVA SUR LE PRIX D’UN BIEN NEUF

La location meublée est exonérée de TVA, sauf pour 3 types d’exploitations :

• L’hôtellerie,
• La para-hôtellerie (fourniture d’au moins 3 des 4 services suivants : réception des clients, fourniture du petit-déjeuner, mise à disposition de linge, nettoyage régulier des locaux),
• Les résidences de tourisme classées.

Les résidences services (résidences étudiantes, d'affaires, de tourisme, seniors et EHPAD), qui fournissent les services adéquats sont donc assujettis à la TVA sur les loyers.

On distingue 3 taux de TVA sur les loyers en LMNP, 10 % pour les loyers des biens LMNP en résidence étudiante, d'affaires, de tourisme et seniors, 5,5 % pour les loyers des logements en résidence de type EHPAD et de 20% pour les parkings.

Enfin, à l'achat, le taux de TVA normal de 20 % est aussi appliqué dans ces situations :

• Pour l’achat d’un logement neuf ou en VEFA ;
• Pour l’acquisition d’un bien ancien vendu par un opérateur immobilier qui a lui-même payé la TVA à 20 % à l’achat.

Enfin, si vous achetez un bien ancien à un opérateur qui a acquis sans TVA, alors vous serez redevable de la TVA sur la marge réalisée par le vendeur.

Si vous êtes assujetti à la TVA, vous devez conserver le bien pendant 20 ans à usage de location avec les services annoncés. Lors d’une revente avant ce délai de 20 ans, si votre acheteur poursuit la location meublée et continue d'assurer les services (art 257 bis du CGI), ou si le gestionnaire de la résidence préempte votre bien, il n’y a pas de dû de TVA.

En revanche, en cas de sortie du bail avant le 20ème anniversaire de la 1ère prise à bail, vous devrez rembourser la TVA au prorata temporis.

 

LORS DE LA REVENTE

Le principe est simple : lors de la cession d’un bien LMNP, la plus-value réalisée bénéficie du régime des particuliers. Concrètement, avec un système d'abattement progressif, au bout de 22 ans, la plus-value peut être exonérée d’impôt, et au bout de 30 ans, exonérée de prélèvements sociaux.

La plus-value se calcule à partir de la différence entre le prix de cession incluant les frais occasionnés par la transaction et le prix d’acquisition HT, moins les frais d'acquisition et les dépenses liées aux travaux de rénovation et d’entretien.

Les amortissements ne sont pas pris en compte et donnent un avantage fiscal en permettant de limiter le montant de la plus-value.

Les plus-values immobilières sont soumises à l'impôt sur le revenu net au taux forfaitaire de 19 %, suivi des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Si le montant de la plus-value dépasse 50 000 € par vendeur (dans le cas d'un couple qui revend son bien), celle-ci est surtaxée selon un barème progressif allant de 2% à 6%.