A PROPOS LOCATION MEUBLÉE ET SCI

QU'EST-CE QU'UNE LOCATION MEUBLÉE ?

Un logement peut être loué de deux façons : en « location nue » (sans fourniture de mobilier), ou en « location meublée », c’est-à-dire suffisamment équipé pour permettre au locataire d’y habiter immédiatement avec un niveau de confort standard. Dans la liste des meubles et équipements obligatoires, on retrouve notamment un lit avec couverture, une table et des chaises, une plaque de cuisson, un réfrigérateur, de la vaisselle ou encore du matériel pour l'entretien ménager du logement.

LOCATION MEUBLÉE EN SCI : IR OU IS ?

Tout d’abord, il faut rappeler que, par défaut, une Société Civile Immobilière (SCI) relève de l’Impôt sur le Revenu (IR). De plus, les recettes locatives tirées d’une activité de location meublée sont considérées comme des revenus commerciaux et, selon l’article L.110-1 du Code de commerce, une SCI ne peut, en principe, exercer que des activités civiles par nature, et doit donc exclure toute activité présentant un caractère commercial.

Pourtant, le législateur a choisi de permettre à la SCI de mettre en location des biens meublés, à condition de se soumettre au régime de l’Impôt sur les Sociétés (IS) par application de l’article 206 du Code Général des Impôts. Les loyers perçus relèvent alors des BIC. Mais là aussi, l’administration fiscale montre une tolérance à l’égard des SCI qui proposent de la location meublée, et leur permet de conserver l’imposition à l’IR, sous conditions :

• Les revenus locatifs HT ne doivent pas excéder 10 % du total des revenus HT de la SCI ;
• La location meublée ne doit constituer qu’une activité secondaire pour la SCI, exercée de manière non-habituelle (être de courte durée et ne pas se renouveler sur plusieurs années).

L’avantage d’une imposition à l’IR pour la SCI réside dans la transparence fiscale : les revenus de la SCI issus de la location meublée ne seront fiscalisés qu’une fois, à l’Impôt sur le Revenu des associés personnes physiques, au prorata de leur participation dans la SCI.

Toutefois, ces règles complexes et parfois contraires, montrent des limites : de nombreuses SCI ont vu leur activité requalifiée et leur régime fiscal transformé automatiquement de l’IR vers l’IS, avec des conséquences importantes sur l’imposition des associés de la SCI. C’est pourquoi, bien que la jurisprudence soit plutôt du côté des SCI (en exemple cet Arrêt de la Cour administrative d’appel de Marseille du 3 mai 2018), il est déconseillé d’effectuer de la location meublée en SCI soumise à l’IR car les risques d’erreurs et donc de requalification est élevés.